מדריך פיננסי ליזמי התחדשות עירונית: מחזון למציאות

פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38/2, תמ"א 38/1) דורשים שילוב אלמנטים שונים, כדי להביאם לשלב מסירת המפתח. עוד לפני שמגיעים לשלב ההקמה דרושים, חזון, מיומנות, אורך רוח, ניסיון, ויכולות פיננסיות של היזם וזאת לצד שותפות מלאה עם דיירי המתחם הרלוונטי. סגירת מעטפת מימון נכונה קריטית בהפיכת החזון למציאות, ובמקרים רבים יזמים מעדיפים לפנות לגופי מימון חוץ בנקאיים, על מנת להבטיח תנאים אטרקטיביים, גמישות מחשבתית ומהירות תגובה בכדי לספק ביטחון מימוני לפרויקט שלהם. צריך לזכור שהגורם המלווה לפרויקט כשמו כן הוא, והוא מלווה אתכם לאורך כל הדרך.

לפני שנכנסים לסגירת מעטפת המימון, על היזם להעריך את בשלות הפרויקט לקבלת היתרים ולהתחיל בתהליך סגירת גוף המימון מספיק זמן לפני כן, כך שעם קבלת היתר הבניה המימון יהיה סגור וניתן יהיה להתחיל מיידית בפרויקט. לצורך כך, חשוב לוודא שקיימת תוכנית סדורה, וזאת עוד בטרם קבלת האישורים הדרושים. יש להפיק דוח אפס לפרויקט, להכין לגוף המממן מידע שיאפשר לו לנתח את הפרויקט ואת יכולות היזם להקים את הפרויקט. 

המידע יכול לכלול מצגת רקע על היזם, ניסיונו בתחום, פרויקטים שסיים, יכולותיו הפיננסיות, הגופים שמלווים אותו (משרד עו"ד, קבלני הביצוע, משווק, אדריכל, מפקח). ככל שהמידע מקיף יותר, לגוף המממן יהיה קל יותר לבנות מעטפת מימונית נכונה ולאשר את ליווי הפרויקט. בנוסף, על היזם לוודא כי הוא מיוצג על ידי משרד עורכי דין בעל ניסיון בתחום הפינוי בינוי וזאת על מנת לטפל בעניינים שעשויים להופיע טרום הליווי, כגון דיירים סרבנים, דיירים חסויים, נפטרים, עיקולים, משכנתאות וכיוצא בזה. ככל שהייצוג יותר מקצועי כך ניתן למצוא פתרונות יחד עם עורכי הדין של הגוף המממן במהירות וביעילות.

על מנת לבחור את הגוף המממן באופן שיתאים ביותר לפרויקט ולצרכיו, מומלץ לבחון מספר פקטורים. רצוי לקבל הצעות מגופים מוכרים ודומיננטיים בתחום המימון לנדל"ן ולראות האם הם טיפלו בפרויקטים הדומים באופיים לשלכם, דבר שיעיד על הניסיון והיכולת שלהם לתת מענה לצרכי הפרויקט. חשוב להעריך את הותק והניסיון של הגוף המממן, המוניטין, רמת התמיכה שהוא יכול לספק ועוד. בדיקה מול מספר גופים תשקף את התמונה המלאה ואת המציאות בשטח, ותאפשר לנהל משא ומתן על התנאים. מומלץ לנהל מו"מ על יחסי המימון (הון עצמי), היקף מסגרת האשראי שתועמד לפרויקט, המכירה המוקדמת הנדרשת, שיעורי ריבית ועמלות ותנאים נוספים שיכולים להיות רלוונטיים לאותו פרויקט ספציפי. הפרמטרים החשובים ביותר כאשר פונים לגוף מימון חוץ בנקאי הינם גמישות, מהירות וזמינות, אמינות מוכחת ויצירתיות.

יוצאים לשטח

על מנת שהפרויקט יתקדם באופן מיטבי, ישנה חשיבות עליונה לגורם המבצע שמוציא אותו מן הכוח אל הפועל. ולשם כך חשוב לבחור קבלן ראוי, מנוסה "עם קבלות". יש לוודא עמידה בפרמטרים כגון יציבות, איתנות פיננסית, נזילות, סיווג קבלני מתאים, יכולת לגייס עובדים, עמידה בלוחות זמנים ובתקציב ורקורד מוכח של פרויקטים שהושלמו. יש לבחון את הפרויקטים שסיים, לוודא שהעבודה שהקבלן מורגל לבצע תואמת את ההיקף והצרכים של הפרויקט שלכם ולוודא שביעות רצון של גורמים שעבדו עמו בעבר. לאחר הבירורים הללו יש לוודא שההסכם יהיה מפורט לרזולוציות של מחירים, לוחות זמנים ותקני איכות.

בנוסף לבחירת הקבלן יש לבחור גורם שיפקח על הקמת הפרויקט. הפיקוח המקצועי הינו חלק מהותי בהצלחת פרויקט התחדשות עירונית. על הפרויקט להיות מלווה על ידי מפקח פרויקט מוסמך ומנוסה שיוכל לבחון את תהליך הבנייה, ולוודא שהוא עומד בסטנדרטים ובלוחות הזמנים. לאורך ליווי הפרויקט יבצע המפקח בדיקות סדירות ויפעיל אמצעי בקרת איכות חיוניים שיסייעו במניעת בעיות ועיכובים אפשריים.

לסיכום, כדי למסור מפתח בסוף הדרך ולסיים את הפרויקט תוך עמידה בתחזית העסקית של הפרויקט ואף מעבר לה, צריך להתחיל ברגל ימין. הבטחת מימון לפרויקט התחדשות עירונית מגוף חוץ בנקאי מצריכה, כמו כל שלב במהלך הפרויקט, גישה שיטתית ואסטרטגית. כל שלב דורש בחינה מדוקדקת של מוכנות הפרויקט, ביצוע סקר שוק, בחירת גורם מימון מתאים לפרויקט, בחירת קבלן אמין ויישום פיקוח מקצועי. את אספקט המימון חשוב לבחון במדדי זמן, גמישות, יצירתיות, ניסיון מוכח ועוד. רק באמצעות תכנון וביצוע קפדניים, נראה פרויקטים של התחדשות עירונית מתגשמים ונוכל באמת להפיח חיים חדשים במרחב האורבני.

הכותב הינו עמית רגב, סמנכ"ל – ראש מערך אשראי בחברת ברקת – חברת מימון לפרויקטי נדל"ן, בשליטת רוני בירם, יו"ר החברה, גיל דויטש ועדי גזית, מנכ"ל החברה.