בנק ישראל מציב מגבלות חדשות על מבצעי המימון לרכישת דירות

בנק ישראל הודיע היום (ראשון) על שורת מגבלות חדשות שייכנסו לתוקף על מבצעי מימון של קבלנים לרוכשי דירות, ובמרכזם דילים פופולריים מסוג "20-80" והלוואות גישור (בלון). זאת, על רקע החשש מהתפתחות בועה בשוק הנדל"ן והתרבות העסקאות שלדברי הבנק – "עלולות להעמיד בסיכון את הרוכשים, היזמים והמערכת הפיננסית כולה".

מה כוללות ההגבלות החדשות?
מבצעי 20-80: בפרויקטים שבהם יותר מ־25% מהדירות נמכרות במודל דחיית תשלום (תשלום עיקרי בעת המסירה), הבנק המלווה יחויב להקצות הון בגובה של 150% מהאשראי – דרישה שתכביד על מימון פרויקטים מסוג זה.

הלוואות בולט/בלון: מדובר בהלוואות שבהן הקבלן משלם את הריבית עד למסירת הדירה. מעתה, היקף הלוואות מסוג זה יוגבל לעד 10% מסך המשכנתאות שהבנק מעניק. כיום, הן מהוות רק כ-7%-8% – כך שהמטרה היא למנוע את התרחבות השימוש בהן.

בבנק המרכזי מתריעים מפני זינוק בכמות העסקאות שמתבצעות במבצעי מימון מפתים – במיוחד מאז תחילת המלחמה, אז הפכו לדומיננטיים בכלי המכירה של הקבלנים. הבנק מזהיר כי המודלים הללו מאפשרים לאנשים לרכוש דירה מבלי יכולת ממשית לעמוד בתשלומים בעתיד. לדבריו, "מבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על-ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה".

המגבלות יחולו רק על פרויקטים שבהם יימשך הגידול בשיעור הדירות שנמכרות באמצעות מימון דחוי. כלומר, פרויקט שכבר מכר 22% דירות במודל 20-80, ייחשף למגבלה רק אם יגיע ליותר מ־27%.

בתחום ייעוץ המשכנתאות בירכו על הצעד: "המגבלות רכות ואחראיות – הן לא עוצרות את הפעילות, אלא מונעות התפשטות מסוכנת", אמרו. לדבריהם, האפקט יורגש בעיקר בפריפריה, שם הקבלנים הסתמכו על הטבות מימון כדי למשוך רוכשים.

מנגד, התאחדות הקבלנים תקפה את ההחלטה בחריפות. המשנה לנשיא ההתאחדות, חיים פייגלין, טען כי מדובר ב"פגיעה אנושה בהתחלות הבנייה", והאשים את בנק ישראל בפעולה הפוגעת בצמיחה ובמשק.

הוראת השעה של בנק ישראל תהיה תקפה עד סוף 2026, אך בבנק מציינים כי בכוונתם לעקוב אחר ההתפתחויות בענף ולבחון אם להאריך את המגבלות או להתאים אותן לפי הצורך. המטרה המוצהרת: שמירה על יציבות מערכת האשראי, בלי לבלום לגמרי את פעילות השוק.