מחירי הדירות זינקו: הרכבת הקלה משנה את מפת הנדל"ן בגוש דן

מחקר חדש שנערך על ידי שמאי המקרקעין אוהד דנוס עבור חברת נת"ע חושף כי מחירי הדירות הסמוכות לתחנות הרכבת הקלה בגוש דן רשמו עליות משמעותיות, גבוהות אף מהעלייה הכללית בשוק הנדל"ן באותם אזורים. פרטי המחקר פורסמו היום (רביעי) לראשונה ב"גלובס".

המחקר, שניתח מאות עסקאות חוזרות שהתבצעו בין השנים 2000 ל-2024, מצא כי ב-91.5% מהדירות שנבחנו נרשמה עליית ערך ריאלית, כאשר בדירות הסמוכות ישירות לתחנות הרכבת – השיעור קפץ ל-94%.

לפי הנתונים, נרשמו הבדלים משמעותיים בין הערים:

• פתח תקווה – עלייה שנתית של 4%
• בת ים ורמת גן – עלייה של 6%
• בני ברק – עלייה של 8%
• תל אביב – זינוק של 17%

הנתון בתל אביב מדגיש את הביקוש הגובר למגורים בסמוך לקווי התחבורה הציבורית החדשים, במיוחד באזורים הסובלים ממצוקת חניה חמורה.

השמאי אוהד דנוס הסביר כי השבחת הנכסים לאורך התוואי אינה מפתיעה: "הערך של הרכבת הקלה גבוה יותר באזורים שבהם יש מצוקת חניה, כי היא הופכת את החיים לקלים יותר. ברגע שאתה יכול להגיע בתוך 15-20 דקות מפתח תקווה למרכז תל אביב – ערך הדירות מזנק באופן טבעי".

המחקר גם בחן מקרים ספציפיים של עסקאות שהציגו עליות ערך דרמטיות:

דירה ברחוב שדרות ירושלים 107 ביפו, שנרכשה ב-2003 תמורת 378 אלף שקל, נמכרה שוב בנובמבר 2020 תמורת 1.43 מיליון שקל – עלייה של 278%, הרבה מעבר לעליית המחירים הכללית בתל אביב.

דירה ברחוב ז'בוטינסקי 132 ברמת גן, שנרכשה בנובמבר 2008 ב-1.51 מיליון שקל, נמכרה ב-2013 תמורת 1.65 מיליון שקל – עלייה ריאלית של 9% בתוך חמש שנים.

המחקר מצביע על כך שההשפעה הגדולה ביותר על מחירי הנדל"ן מתרחשת עם הפעלת הקווים החדשים. "ראינו את זה בירושלים עם הפעלת הרכבת הקלה, וכאן זה יקרה בעוצמה גבוהה עוד יותר", מציין דנוס.

עוד הוא מוסיף כי "ברגע שהתשתיות נכנסות לפעולה ומוכיחות את עצמן, השוק מגיב בהתאם. ההשפעה רק תגדל עם הרחבת הרשת, ועם כניסת הקווים הירוק והסגול בהמשך – השווי צפוי להמשיך לעלות".

ענבל קנקה, סמנכ"לית המקרקעין של נת"ע, הדגישה כי "תוצאות המחקר מוכיחות שהציבור מבין את הערך של רכבת קלה ונגישות תחבורתית איכותית. עם חיבור הרשת כולה – הקווים הירוק, הסגול והמטרו – נראה עליית ערך אקספוננציאלית בנדל"ן הסמוך לתחנות".

מלבד עליית מחירי המגורים, נמצא כי נכסים מסחריים באזורי התחנות רשמו עליות ערך של 10%-20%. מגמה זו נצפתה גם בערים נוספות בעולם, כמו בלונדון, שם מחירי הנדל"ן עלו בעשרות אחוזים עוד לפני הפעלת קווי הרכבת החדשים.

על פי המומחים, מי שמחפש הזדמנויות השקעה צריך לשים לב לאזורים שבהם עדיין נמשכות עבודות ההקמה, שכן הם מציעים מחירים אטרקטיביים יחסית. "מי שרוצה לרכוש דירה, כדאי שינצל את התקופה שבה העבודות עדיין משבשות את התנועה – זה הזמן למיקוח", מציין דנוס.

תוצאות המחקר מאשרות כי הרכבת הקלה משנה את מפת הנדל"ן במרכז הארץ, כאשר השבחת הנכסים אינה רק תיאוריה – אלא מציאות בשטח. עם המשך פיתוח התחבורה הציבורית וכניסת המטרו לפעולה בשנים הבאות, צפויות עליות מחירים נוספות באזורים שייהנו מנגישות משופרת.